Castilla y León registra descensos del 11% en viviendas iniciadas y del 6% en terminadas en el primer trimestre de 2007

El tan anunciado pinchazo de la burbuja inmobiliaria se ha traducido en la ralentización del hasta ahora imparable crecimiento que la edificación estaba registrando en la última década. Sin embargo, para algunos expertos no se trata de una crisis, sino de uno de los cambios cíclicos que periódicamente atraviesa este sector y que servirá para normalizar una evolución que no era viable a largo plazo.

Durante el primer trimestre de 2007, el número de viviendas iniciadas y terminadas en Castilla y León se redujo un 11% y un 6%, respectivamente, en relación a las cifras del mismo período del ejercicio anterior. Por contra, los visados de obra nueva crecieron un 10% hasta alcanzar las 12.486 viviendas. Estos datos permiten esperar un repunte para los próximos años, sobre todo en lo relativo a las viviendas de protección oficial, que con 682 unidades duplican las cifras del año anterior.

Según datos de la Cámara de Contratistas de Castilla y León, en los tres primeros meses de 2007 en la región se iniciaron 7.966 viviendas libres, un 14% menos que en 2006, y 803 domicilios de protección oficial, lo que supone un crecimiento del 31% en este apartado. Valladolid, Burgos y León ocupan los primeros puestos del ránking, con 1.917 viviendas iniciadas, 1.362 y 1.328, respectivamente.

La primera es la única que incrementa sus cifras de vivienda iniciada en relación a 2006, con un 26%, gracias al empuje de la edificación libre, que crece un 32% hasta los 1.882 domicilios, frente a la protegida, que desciende un 63%. Por su parte, Burgos cae un 16%, pese a que el número de inmuebles con algún tipo de protección oficial casi se ha cuadruplicado, mientras que se registra un 28% menos de viviendas libres iniciadas. En León, la situación es similar, con un retroceso del 24% en el total, un descenso del 28% en las viviendas libres y un crecimiento del 34% en las protegidas.

Menor movimiento
Por el contrario, las provincias con menos movimiento de obra iniciada son Soria (438) y Palencia (515), ambas con descensos del 13%; y Zamora, que decrece un 14% hasta las 621 unidades. Por su parte, Segovia registra un alza del 15% hasta las 929 viviendas; y Ávila desciende un 19%, con 911 hogares. En ambos casos, el total hace referencia a viviendas libres, ya que no se han contabilizado el inicio de ninguna promoción de protección oficial. Por último, Salamanca baja un 39%, con 748 viviendas iniciadas.

La ralentización del sector inmobiliario se refleja también en el descenso del 6% en el número de viviendas terminadas durante el primer trimestre de 2007, que alcanzaron las 9.416 unidades, según la Cámara de Contratistas de Castilla y León. En este apartado, destaca el incremento de viviendas libres entregadas en Ávila (67%) y Segovia (43%); mientras que las caídas más significativas se dan en Burgos (43%) y Valladolid (26%). Además, Salamanca, Palencia y Zamora crecen un 13%, 7% y 3%, respectivamente; y León y Soria registran descensos del 18% y 16%, cada una.

Sin embargo, las mayores fluctuaciones aparecen en el ámbito de las viviendas de protección oficial terminadas en los tres primeros meses del año, con reducciones importantes en el caso de Salamanca (89%), Burgos (73%) y León (54%); mientras que Segovia multiplica por once sus datos de 2006 y Valladolid y Palencia lo hacen por seis. Por el contrario, en Soria no se ha terminado en el primer trimestre ningún piso de protección oficial.

Alza en viviendas visadas
Los datos de los visados de obra nueva facilitados por la Cámara de Contratistas de Castilla y León apunta a una mejora de esta situación en fechas próximas, ya que durante los tres primeros meses se ha incrementado un 10% hasta las 12.486 viviendas, una tendencia que se mantiene en las de carácter libre (7%), pero que es más significativa en el campo de la protección oficial, que ha duplicado sus cifras hasta los 682 domicilios. Las provincias que rompen el signo positivo en cuanto a vivienda libre son Soria y Burgos, con descensos en ambos casos del 20%; Ávila, que retrocede un 10%; y Zamora, con un 5% menos.

En el polo opuesto se sitúan Salamanca, que crece un 48% hasta las 1.571 viviendas libres; León con 2,578 unidades y un 27% más; y Segovia, con un alza del 16% y 917 domicilios. Con unos comportamientos más estables se encuentran Valladolid, con el 7% y 2.784 hogares; y Palencia, que crece un 4% hasta las 535 viviendas.

Valladolid, con 318 hogares que triplican las cifras del ejercicio anterior, es la provincia en la que se aprobaron más visados de viviendas de protección oficial, seguida de Zamora (105), Salamanca (79), Palencia (71) y Burgos (50). Los últimos puestos los ocupan León, con 27 viviendas; Ávila, con 21; Segovia, con once; y Soria, en la que no ha aprobado ningún visado para este tipo de edificaciones.

Evolución por regiones
Por regiones, durante el primer trimestre de 2007 Andalucía fue la comunidad autónoma en la que se contabilizan más viviendas visadas (34.495), iniciadas (33.369) y terminadas (30.790), seguida de Cataluña y Valencia, que se alternan en el segundo lugar. En los dos primeros casos, Castilla y León ocupa el séptimo puesto, mientras que en cuanto a vivienda terminada, nuestra región se coloca en sexto lugar, adelantando a Galicia, que nos precede en el resto de apartados.

Sobre la nueva coyuntura del mercado inmobiliario, Pablo Gestoso, presidente del Consejo Autonómico de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castilla y León y del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid y Provincia, explica que en los últimos años se ha producido la conjunción de una serie de factores que han dinamizado la demanda en el sector de la edificación: el bajo precio del dinero; una generación de personas entre los 35 y 45 años con deseos de cambiar de vivienda o de adquirir una nueva; y las estrategias de las entidades bancarias, que aprobaban la mayor parte de solicitudes de préstamos. “Como consecuencia, el mercado está casi saturado. Se sigue construyendo pero a un ritmo más lento. Además, no olvidemos que muchos sectores de la economía de España dependen mayoritariamente de la construcción”, apunta Pablo Gestoso.

Por su parte, Óscar Ortega Delgado, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Burgos y Provincia, señala: “no es nuevo el freno de la tendencia alcista del sector inmobiliario, que en la actualidad es más moderado y viable. Además, un incremento anual de precios del 15% de media durante diez ejercicios no es razonable, pues lo sostenible es un escenario con subidas cercanas al IPC. A nuestro juicio, es en este porcentaje por donde van a discurrir los precios en venta, si bien se detectan alzas superiores al IPC en el arrendamiento, que en ocasiones alcanzan el 10%”.

Pisos sobrevalorados
El máximo responsable regional de los mediadores inmobiliarios comenta que existe un parón importante en la comercialización de vivienda usada provocado, en gran medida, porque muchos de estos inmuebles están sobrevalorados “bien por el propietario o por personas que se dedican a hacer de intermediario sin tener fundamentos técnicos para realizar una tasación”. Asimismo, destaca que la vivienda nueva sigue creciendo, “que nadie espere que el precio baje”, pero a un ritmo menor. En este sentido, menciona que la institución que preside ha recibido quejas de falsos profesionales que realizan estas prácticas. “Valoran un inmueble sin fundamentos técnicos y después los particulares no ven la realidad de este asesoramiento, ya que han incrementado su precio entre un 20% y un 30%, lo que impide su comercialización”, denuncia Gestoso.

Para paliar esta situación, el Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Valladolid y Provincia pondrá en funcionamiento una Bolsa Inmobiliaria a la que pueden acudir los interesados para hacer una valoración ajustada a la situación del mercado. Asimismo, el pasado mes de octubre entró en vigor el Real Decreto que aprueba los estatutos generales de estas entidades colegiales, al tiempo que se espera en los próximos meses una ley que regule la intermediación inmobiliaria con el objetivo de “incrementar la transparencia y claridad y ofrecer garantías a los ciudadanos”. Por su parte, Ortega Delgado manifiesta también su satisfacción por el nuevo entorno normativo de la profesión “por lo que supone de reconocimiento a la actividad de mediación”. Además, resalta que el sector está vinculado al de la edificación y, por lo tanto, registra un descenso moderado en su actividad, por lo que se exige mayor profesionalización y capacitación en la gestión.

El efecto del Tren de Alta Velocidad
Algunas de las infraestructuras que se encuentran en desarrollo, como la llegada del Tren de Alta Velocidad a Valladolid y Segovia y la construcción de la autovía de La Meseta, que acercará Cantabria a los ciudadanos de Castilla y León, se han barajado en los últimos años como aspectos que pueden afectar al sector inmobiliario de la región. Sin embargo, para Gestoso, el TAV no influirá a corto plazo en la adquisición de viviendas por parte de personas que tengan su trabajo en Madrid y quieran vivir en la capital del Pisuerga. “Será necesario esperar algún tiempo para comprobar su repercusión.

Por lo tanto, no se puede constatar que el precio de los inmuebles ni el número de edificaciones se haya incrementado por esta razón”, señala el presidente del Consejo Autonómico de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castilla y León. En referencia a la Autovía de La Meseta, afirma que la mejora de las infraestructuras es siempre positiva, pero reclama la ejecución de inversiones en las vías de comunicación dentro de la región con el objetivo de impulsar su desarrollo. Por su parte, Ortega Delgado destaca que, además de Cantabria, cada vez existe un mayor interés por la costa gallega para la compra de segundas residencias.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Burgos y Provincia señala que en la capital del Arlanzón las zonas con más interés urbanístico son las ubicadas en el sector S-4-Villimar, el área de la antigua estación de Renfe en el sur de la ciudad y el entorno del Nuevo Bulevar, el pasillo ferroviario que quedará libre con motivo de la desaparición de las vías del ferrocarril. En la provincia, se desarrollan especialmente Aranda de Duero y Miranda de Ebro, tanto por el incremento de su población como por su ubicación estratégica en varias vías de comunicación. Por su parte, Gestoso destaca la zona sur de Valladolid, sus barrios periféricos y los pueblos de su alfoz como las áreas más dinámicas.