En el último lustro hemos visto cómo las zonas de expansión de las ciudades se llenan de bosques de grúas con un paisaje que recuerda al de aquella España anterior a la crisis de 2007, que provocó el estallido de la burbuja inmobiliaria. Ese episodio se llevó por delante a muchas de las mayores constructoras de Castilla y León, que entonces se encontraban entre las 100 principales empresas de nuestra comunidad autónoma por volumen de facturación, como Grupo Begar, Arranz Acinas, Volconsa, Aragón Izquierdo, Grupo MRS o Diursa, entre otras.
A día de hoy, el propio Banco de España descarta que nos encontremos ante una nueva burbuja inmobiliaria, pero empieza a considerar la posibilidad de limitar el número de hipotecas.
Escenario actual
Según los expertos del sector financiero, el actual escenario no se puede comparar al de 2007 pues las familias se encuentran menos endeudadas y los bancos se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder hipotecas. El actual problema es que nos encontramos con un mercado inmobiliario tensionado que dispara los precios pues la oferta es incapaz de atender la fuerte demanda, principalmente por 2 motivos: la falta de mano de obra cualificada y la lentitud de los trámites administrativos en un país que todavía necesita alrededor de 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir la demanda estructural.
Alguien pensará que es una bicoca desenvolverse en un negocio donde tienes garantizadas las ventas y donde además puedes incrementar el precio del producto porque el mercado lo admite, pero lo cierto es que promotores y constructores confiesan sus temores ante la actual coyuntura pues aún está reciente la pasada crisis y cada vez es más complicado que un español con un sueldo medio pueda acceder a un piso. Que se lo pregunten a los hijos con aspiraciones de abandonar el nido familiar pues los jóvenes españoles se emancipan de media casi 4 años después que en el resto de la UE.
Repunte de precios
Los expertos advierten que aunque los principales factores condicionantes de la demanda (creación de empleo, renta disponible, condiciones de financiación y flujos demográficos por la llegada de inmigrantes) siguen respaldando el tirón de la venta de viviendas, se registra un evidente empeoramiento de la accesibilidad por el repunte de los precios que limita el número de potenciales compradores.
En Castilla y León, donde el dinamismo de las compraventas es generalizado entre vivienda nueva (con crecimientos interanuales superiores al 11%) y usada (por encima del 20%), no tenemos la presión de los compradores extranjeros, que sólo representan casi el 2% del total de operaciones, frente al 14% de la media de España o porcentajes por encima del 30% en zonas de la Costa del Sol, Mediterráneo valenciano, Islas Canarias o Baleares.
Pero en nuestra comunidad autónoma registramos otro fenómeno, y es que cada vez más madrileños empiezan a comprar viviendas en nuestro territorio, obviamente en los pueblos y ciudades más cercanas a la capital de España y con buenas comunicaciones.
Según me comentó un promotor de Valladolid, cerca del 30% de los pisos de un nuevo edificio residencial había sido adquirido por madrileños, quienes vienen acompañados de sus familias pues valoran la calidad de vida de una ciudad de provincias y, claro está, acceden a unos pisos con precios más competitivos que en la afiebrada Madrid, donde 1 de cada 3 inmuebles supera el medio millón de euros. Aquí, con esa inversión te compras un casoplón.
Atracción de inversores
Otro efecto de la constante revalorización del metro cuadrado de los pisos es que empieza a atraer el capital de los inversores, quienes ven los inmuebles como un activo con un potencial de plusvalías similar o superior al de los mercados financieros, lo que cercena las posibilidades de quienes buscan un piso para vivir.
Salgo del despacho y cerca de nuestras oficinas veo decenas de grúas en una zona en expansión al sur de Valladolid, un paisaje que me recuerda al de 2007. Los expertos insisten en que no se pueden comparar ambas coyunturas, pero ahora también son tiempos difíciles para el mercado inmobiliario con una población con menor capacidad de ahorro por la persistente inflación, un envejecimiento del comprador medio en Castilla y León y un limitado parque residencial que no crece al ritmo de la demanda por la falta de mano de obra y la complejidad administrativa. Y los precios subiendo sin parar.
