La falta de sentido común en el mercado inmobiliario

El sector inmobiliario ha sido motor de la economía española.

Uno de los motores indiscutibles de la economía española ha sido el sector inmobiliario. La realidad es que ha tenido un lado de ángel y otro de demonio, ya que ha servido para hacer que la economía del país estuviera entre una de las de mayor crecimiento de la Unión Europea, pero también, en cuanto el ciclo expansivo inmobiliario se agotó, ha sido la causa de todos nuestros males.

Todos sabemos, porque nos lo han dicho hasta la saciedad, el origen y posterior desarrollo de la crisis económica y financiera, sin embargo debemos mirar hacia el futuro intentando ver cómo posicionarnos para lograr salir de esta cruda realidad que nos está tocando vivir.

Cuando todo iba bien, las constructoras vendían pisos y ganaban ingentes cantidades de dinero, que en parte no tributaban porque se le obligaba al comprador a entregar una parte del dinero en B. A su vez, los bancos entraban en el juego prestando dinero a constructoras y a particulares, en ocasiones a tipos de interés abusivos, además de tasar los inmuebles para la concesión de las hipotecas a unos valores totalmente irreales e incomprensibles. Y finalmente, el Estado orquestaba toda esta situación dándola por buena debido a que los ingresos que recibía a través de los impuestos eran tan cuantiosos que permitían sostener, y en muchos casos derrochar, el Estado del Bienestar.

Pagamos los ciudadanos

En la actualidad, esta situación ha rotado 180º, ya que al hundirse el mercado inmobiliario las constructoras han pasado sus pérdidas a los bancos y éstos, al no poder con ellas, se las han pasado al Estado a través del SAREB. Es decir, nos toca pagar a todos los ciudadanos mediante impuestos y un incremento de la deuda pública (más intereses) la mala gestión de las entidades financieras y del propio Estado.

Si nos centramos en el mercado inmobiliario, el año 2013 se ha iniciado con una relajación de la prima de riesgo, con el alejamiento del fantasma del rescate y la mejora de los mercados internacionales. Sin embargo, se ha producido un empeoramiento del desempleo que provoca una disminución del poder adquisitivo de las personas que se encuentran en el paro y una desmotivación a la hora de consumir del resto de la población activa por miedo a perder su trabajo.

Ciclos económicos

Si tenemos en cuenta los ciclos económicos de los últimos años en relación al mercado inmobiliario, el ciclo de descenso que estamos viviendo se acabaría hacia el año 2015-2016 (alcista 1983-1990, bajista 1990-1999, alcista 1999-2007), por lo que la caída del precio de la vivienda todavía no ha tocado techo digan lo digan el Estado y algunas de las consultoras que se contratan para decir lo que se quiere decir. En estos momentos, la mayor caída de precios se da en las zonas costeras en donde existe una sobreoferta, pero sin embargo existen ciudades del interior que tienen una gran demanda pero la oferta está desproporcionada en el precio, ya que el ciudadano se mueve entre los 110.000 y 160.000 euros para un piso de unos 90 metros cuadrados mientras la oferta supera con creces los 240.000 euros.

Caída de los precios

En la actualidad, la evolución de los precios de las viviendas en España ha descendido un 40% desde el pico de la burbuja inmobiliaria siempre hablando de la compra-venta entre particulares, que es la que indica la realidad del mercado. Este año, con una tasa de paro del 26,2%, la bajada será de entre el 50% y el 55%. Pero la realidad es otra para los bancos y para el Estado que velan por sus propios intereses, muy legítimos, pero sin ajustarse a la realidad inmobiliaria del país ya que consideran que la bajada de precios ha sido del 25%.

Pisos con precio inflado

Los bancos están ofertando pisos entre un 10% y un 50% más caros, según zonas, que los que se venden entre particulares. Esto es debido a que si reconocen las pérdidas reales de sus activos inmobiliarios en sus balances, podría darse el caso de que su patrimonio fuera negativo o al menos no cumpliera las exigencias que marca la Unión Europea en cuanto a solvencia bancaria. Las entidades bancarias van a pasar este muerto al Estado a través del famoso SAREB o banco malo.

Como se puede ver, el mercado inmobiliario en España es complejo ya que los precios se encuentran todavía sobrevalorados y mes a mes bajan de una forma imparable. Todavía queda camino por recorrer para que se llegue a tocar fondo. Es necesaria una modificación seria de la ley del suelo que logre un cambio en el régimen de valoración eliminado cargas administrativas que lastran la actividad de las promotoras y las empresas dedicadas a la rehabilitación. También se necesita una futura ley de rehabilitación que haga estabilizar los precios de la vivienda e incremente la oferta del alquiler.

En definitiva, se necesita mucho sentido común a la hora de gestionar el futuro del mercado inmobiliario español tanto por parte del Estado, como de las entidades financieras y del propio ciudadano que es el que tiene realmente, con su forma de actuar y de posicionarse, el verdadero poder de lograr el cambio económico y financiero de este país.